Czy warto kupić mieszkanie pod wynajem? Analiza.

Zakup mieszkania na wynajem jest bardzo popularną formą inwestycji. To zrozumiałe, wiele osób nie jest już w stanie patrzeć spokojnie, jak ich oszczędności ulokowane na lokatach bankowych stopniowo zmniejsza inflacja. Należy jednak bardzo dokładnie rozważyć wszelkie za i przeciw. Wbrew pozorom, nie jest to inwestycja, która nie niesie za sobą ryzyka.

Czy nieruchomości mogą być tańsze?

Ceny mieszkań w ciągu ostatnich kilku lat stale szybują w górę i wcale nie jest to sytuacja chwilowa. Co więcej, nic na razie nie wskazuje, aby miała ulec zmianie. Nie można jednak mieć co do tego absolutnej pewności. Podstawowym zagrożeniem są tu rzecz jasna działania rządu. Właściciele mieszkań na wynajem nie muszą raczej obawiać się nagłego rozkwitu programów tanich mieszkań, te pozostaną raczej w sferze obietnic przedwyborczych, a ich ewentualny udział w rynku nieruchomości to mglista i wieloletnia perspektywa. Bardziej prawdopodobne jest wprowadzenie nowego podatku katastralnego, który stosunkowo długo funkcjonuje w całej Europie. Dla przypomnienia podatek katastralny płacimy od wartości nieruchomości, a nie jak to jest dotychczas od metrażu.

Rzecz jasna może to doprowadzić do sytuacji, która zachwieje rynkiem. Dobrze położone mieszkania w centrach miast mogą mieć dużo wyższą wartość od rozległych, podmiejskich rezydencji. Wynajmujący zapewne przerzucą ten dodatkowy koszt na najemców, ale to sprawi, że ceny najmu gwałtownie wzrosną i niewiele osób może być na niego stać. Pierwszym impulsem może być chęć pozbycia się nieruchomości. Zwłaszcza że musimy brać pod uwagę jeszcze jeden czynnik, czyli sytuacje na rynku gospodarczym Tu także od kilku lat mówimy o rynku pracownika, który dyktuje warunki pracy i płacy, a więc stać go na wynajem lokalu, a nawet na zakup. Pamiętajmy jednak, że nie jest to sytuacja dana nam raz na zawsze. Biorąc te wszystkie czynniki pod uwagę, można stwierdzić, że okresowo będziemy mieć do czynienia z sytuacją, że mieszkania zaczną tracić na wartości.

Czy możemy stracić na najmie?

Każdy właściciel nieruchomości na wynajem ma świadomość, że zdarzają się okresy przerwania ciągłości najmu. Jeden lokator nagle się wyprowadza, a nowego chętnego po prostu nie mamy. Okresowo potrzebne są nam środki na utrzymanie mieszkania. Musimy się także liczyć z remontami, które te przerwy wymuszają. Jeśli są to przerwy chwilowe i przynajmniej częściowo zaplanowane, nie ma najmniejszego problemu. Nasz roczny dochód z najmu będzie po prostu nieco niższy. Co jednak jeśli najemcy po prostu nie będziemy mogli znaleźć? Powracamy tu do sytuacji zachwiania na rynku pracy i wzrostu bezrobocia. Musimy uwzględnić jeszcze jeden czynnik, czyli stopniowe starzenie się społeczeństwa. Mało osób młodych to mniejsza mobilność, a więc większą trudność ze znalezieniem najemcy. Pociechą mogą być migracje, a zwłaszcza pracownicy ze wschodu, którzy przyjeżdżają do Polski. Niestety jednak nasz kraj nadal jest dla nich często tylko przystankiem tranzytowym, a nie spełnieniem marzeń o bogatej Europie.

Precyzyjny plan gwarancją sukcesu

Zanim kupimy nieruchomość, przeanalizujmy więc dokładnie, jak i komu chcemy ją wynajmować. Teoretycznie, najprościej jest kupić mieszkanie w mieście, w którym sami mieszkamy. Najlepiej znamy rynek, wiemy, jakie są potrzeby mieszkańców, znamy układ ulic, dzielnic i komunikację. Łatwo też będzie nam znaleźć ewentualnego najemcę, choćby pośród znajomych. W wielu przypadkach metoda marketingu szeptanego jest korzystniejsza od usług kosztownych agencji. Łatwiejsza jest też kontrola najmu, stanu lokalu i ewentualnych remontów. To rozwiązanie daje nam jeszcze jeden zdecydowany plus.

Jeśli zobaczymy, że najem długoterminowy się nie opłaca, będziemy mogli zdecydować się na wynajem na doby. Strony, oferujące usługi najmu krótkoterminowego wielokrotnie udowodniły, że jest to forma korzystna finansowo, tyle że zdecydowanie bardziej pracochłonna. W tym przypadku nie mówimy choćby o pozorach dochodu pasywnego, a o ciężkiej pracy hotelarza na cały etat. Tyle tylko, że jeśli czujemy, że nasze miasto nie rokuje perspektyw, bo nie tylko brak w nim pracy, ale i miejsc turystycznych, przemyślmy inną formę ulokowania kapitału lub lokalizację w lubianej metropolii. W tym momencie skazujemy się na powierzenie obsługi lokalu wyspecjalizowanej formie, a te jak wiadomo, nie pracują za darmo. Stopa zwrotu z inwestycji może więc być niespodziewanie niska.

Kapitał, czyli finansowanie

To podstawa naszego sukcesu. Mieszkanie na wynajem, pomimo zagrożeń, to świetne rozwiązanie, jeśli mamy kapitał do ulokowania. Z najsmutniejszymi sytuacjami mamy do czynienia wówczas, gdy zakup realizują marzyciele omamieni wizją dochodu pasywnego, spływającego regularnie do ich rąk i pozwalającego na spłatę kredytu, który zaciągnęli, aby takie mieszkanie kupić.

Jeśli planujemy inwestycję, pamiętajmy, że nie tylko musimy dysponować kapitałem na sam zakup, ale też na pokrycie jego kosztów formalnych i ewentualnych wydatków na remont. W naszym miesięcznym budżecie musimy natomiast móc wygenerować nadwyżki, które pozwolą nam na swobodne utrzymanie mieszkania, nawet gdy nie będziemy mieć najemcy. Dopiero takie zabezpieczenie pozwala nam na skuteczne realizacje inwestycji.