Jak wybudować dom. Poradnik krok po kroku.

Mieszkania drożeją, a deweloperzy dyktują coraz wyższe ceny. Mogą sobie na to pozwolić, bo mieszkań na rynku jest wciąż zbyt mało, a w dodatku często kupowane są jako inwestycja kapitału, pod planowany wynajem, a nie mieszkania dla rodziny. Nic dziwnego, że coraz więcej osób zaczyna rozważać budowę własnego domu jednorodzinnego. Internet wprost roi się od spektakularnych wizji budowy domów za niewielką kwotę 100 tysięcy. Czy to w ogóle realne? Jak tanio wybudować dom?

Zakup działki

Jakakolwiek budowa jest niemożliwa, jeśli nie jesteśmy szczęśliwymi posiadaczami działki budowlanej. Jej cena w większości przypadków zależy od lokalizacji. Gdy zdefiniujemy, jaka odległość od miasta nam odpowiada i która z wybranych dzielnic spełnia nasze oczekiwania, możemy rozpocząć poszukiwania. Jeśli planujemy dom o powierzchni około 100 metrów, nie musi być ona większa niż 500 m. Rzecz jasna, sporo zależy od kształtu działki i od tego, że dom ma być parterowy. Taki zajmie więcej miejsca niż dom z piętrem, przy podobnym metrażu użytkowym. Za idealne uznawane są działki o powierzchni około 1000 m, płaskie, niezadrzewione, w zasięgu sieci mediów. Jeśli taką znajdziemy i kupimy, możemy starać się o wydanie warunków zabudowy, w których zostaną narzucone pewne elementy projektu.

Projekt

Wybór projektu domu może być problemem, chociaż gotowych rozwiązań są tysiące. Gotowy projekt to znacząca oszczędność, te wykonywane na indywidualne zamówienie są droższe. Pamiętajmy, że w gotowym projekcie także możemy wprowadzać zmiany. Warto jednak już na tym etapie, zwrócić uwagę na to, aby wybrać dom tani w budowie. Im budynek prostszy, tym tańszy także w późniejszym utrzymaniu. Decydujmy się na kształty kwadratu lub prostokąta z dwuspadowym dachem, najlepiej w parterze. Zbyt często dokonujemy przeszacowania powierzchni. Jeśli dotychczas mieszkaliśmy na przestrzeni 40 metrów, zastanówmy się, czy potrzebujemy 200-metrowego domu. Dobry projekt ma czytelny podział na strefę dzienną, nocną i gospodarcza i na to należy zwrócić uwagę. Bardzo istotna jest też technologia, a jakiej planujemy wybudować dom. Prefabrykaty czy drewno są zdecydowanie szybsze, ale szczególnie jeśli planujemy kredytować budowę, musimy rozważyć proporcję finansową wypłacanych przez bank transz kredytu.

Dokumentacja

Gdy mamy działkę i wybraliśmy projekt, możemy już zgłosić budowę. Będzie nam do tego potrzebny projekt domu w czterech egzemplarzach, wraz ze wszystkimi opiniami i uzgodnieniami; oświadczenie, że jesteśmy właścicielami działki oraz decyzja o warunkach zabudowy, jeśli nie ma planu zagospodarowania. Właściwy organ administracyjny, czyli starosta lub prezydent miasta powiatowego ma 30 dni na zajęcie stanowiska. W szczególnych sytuacjach termin ten może się przedłużyć jeszcze o miesiąc. Na przystąpienie do budowy mamy trzy lata, po tym terminie procedurę trzeba wszcząć od nowa.

Gdzie szukać oszczędności

Na etapie szukania projektu skupmy się na prostej bryle, powierzchni około 100 metrów i dachu. Dwuspadowy, o więźbie z prefabrykatów, bez okien, lukarn czy wieżyczek będzie najtańszy. Przemyślmy, czy potrzebny nam garaż. Zdecydowanie tańszą alternatywą jest wiata garażowa. Zrezygnujmy z piwnicy i ograniczmy ilość balkonów. Każdy z nich jest nie tylko dodatkowym kosztem w budowie, ale też wpływa na problemy z izolacją, a więc potem podnosi nam koszty ogrzewania. Najtańsza będzie elewacja z tynku, a najdroższa z cegły lub drewna.

Budowa systemem gospodarczym

Jeśli masz określoną wiedzę i czas, możesz zdecydować się na samodzielne prowadzenie inwestycji. Zwykle pozwala to obniżyć koszty o około 30%. Rzecz jasna, oszczędność ta wynika z naszego dużego zaangażowania, samodzielnego wykonywanie części prac oraz pożyczania maszyn czy sprzętu od znajomych. Dodatkowo wybór wykonawców do poszczególnych prac da nam możliwość negocjacji cen za kolejne elementy budowy.

Wykonawca

Zlecenie budowy jednej firmie to koszt wyższy, ale dla inwestora najwygodniejszy. Ważne jest tylko, jak będzie wyglądała umowa, czyli jaki jest zakres prac (stan surowy, zamknięty, deweloperski?), gdzie będą kupowane materiały, a przede wszystkim termin realizacji. Prawidłowy harmonogram robót powinien być obligatoryjnym załącznikiem do umowy, bo za poszczególne prace wykonawca oczekiwał będzie honorarium. Dla inwestora to podstawa do rozliczeń. Trzeba tez zadbać o wpisanie do umowy kar za opóźnienia, będące największą bolączką branży budowlanej.

Budowa

Na tydzień przed przystąpieniem do prac budowlanych musisz powiadomić o tym fakcie inspektorat nadzoru budowlanego. Do twoich obowiązków, jako inwestora należy też montaż tablicy informacyjnej na placu budowy i nadzór nad dziennikiem budowlanym. Dziennik musi być odpowiednio ostemplowany w urzędzie gminy lub powiatu. Warto przemyśleć zabezpieczenie budowy. Znajduje się na niej wiele materiałów i sprzętu, które są łakomym kaskiem dla złodziei. Ubezpieczenie budowy przed wypadkami i kradzieżą to wyraz rozsądku, na którym nie warto oszczędzać.

Finał

Zakończyłeś budowę i chcesz się wprowadzić? Niestety, jeszcze 30 dni. Zanim wniesiesz meble, musisz poinformować lokalny inspektorat nadzoru budowlanego o zakończeniu inwestycji i przedstawić komplet dokumentów: dziennik budowy, oświadczenie kierownika budowy, w wybudowaniu domu zgodnie z przepisami, protokoły odbioru przedstawicieli dostawców mediów, protokół kominiarza i elektryka. Nie zapomnij o inwentaryzacji geodezyjnej, czyli mapie, na której naniesiony zostanie twój dom wraz z przyłączami. Jeśli w ciągu 30 dni inspektorat nie wniesie zastrzeżeń, możesz zamawiać firmę i się wprowadzać.